如何通過資產(chǎn)清查實(shí)現(xiàn)保值增值？了解資產(chǎn)管理的重要性、清查步驟以及對經(jīng)營決策的影響。本文揭示行業(yè)內(nèi)的關(guān)鍵技巧，是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理不容錯(cuò)過的必讀指南。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過程中，重點(diǎn)一般都是放在銷售類產(chǎn)品的貨值貨量盤點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，但是在目前競爭愈來愈激烈的市場環(huán)境中，我們需要對非銷售類的自持產(chǎn)品，甚至對于“邊角料”公建配套等不可售產(chǎn)品，進(jìn)行資產(chǎn)盤查。通過資產(chǎn)盤查后，我們能清楚知道自己的家底，然后方便進(jìn)一步進(jìn)行經(jīng)營規(guī)劃和資產(chǎn)運(yùn)營。

一、怎么去定義房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

• 房地產(chǎn)行業(yè)一直在提的資產(chǎn)管理，指的是：企業(yè)對于自己擁有或控制的資產(chǎn)（建成的住宅、大樓），通過一系列經(jīng)營手段來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值和收益。
• 和現(xiàn)在的寫字樓物業(yè)管理、商場運(yùn)營管理的區(qū)別？實(shí)際上并無差別：資產(chǎn)管理的范疇中就包括了物業(yè)管理與運(yùn)營管理！

從現(xiàn)在的市場情況來看，現(xiàn)在的寫字樓物業(yè)管理、商場運(yùn)營管理，很多都是由寫字樓或商場的持有方/運(yùn)營方發(fā)起的。房地產(chǎn)公司一般會通過成立自己的物業(yè)公司/經(jīng)營公司，或者委托第三方公司，來負(fù)責(zé)旗下資產(chǎn)的物業(yè)管理服務(wù)或者是運(yùn)營管理。其目的都只有一個(gè)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值和收益。

在傳統(tǒng)地產(chǎn)的系統(tǒng)IT建設(shè)過程中，往往會有營銷系統(tǒng)承接可售房產(chǎn)，租賃系統(tǒng)承接租賃房產(chǎn)，商管系統(tǒng)承接商鋪寫字樓，物業(yè)系統(tǒng)承接物業(yè)房產(chǎn)，還有一些架空層、物管用房、空地有可能沒有系統(tǒng)承接管理等等。所以存在大量房產(chǎn)重復(fù)或者缺失的情況，這種情況下我們需要對房地產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)盤查和數(shù)據(jù)清理。

二、資產(chǎn)清查范圍

1. 項(xiàng)目范圍

一般首先會去針對全部重資產(chǎn)的項(xiàng)目（開發(fā)類項(xiàng)目，或者明確為有實(shí)際地塊進(jìn)行關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目）。而輕資產(chǎn)項(xiàng)目由于其特殊性，則一般作為后續(xù)第二批進(jìn)行清理。

重資產(chǎn)是指持有實(shí)質(zhì)性的房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括住宅、商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等。重資產(chǎn)投資者通常會直接購買物業(yè)，然后進(jìn)行裝修、管理和出租，或進(jìn)行物業(yè)的長期持有和升值。重資產(chǎn)投資的特點(diǎn)是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高，但長期回報(bào)潛力大。

輕資產(chǎn)則是指不持有實(shí)質(zhì)性的房地產(chǎn)資產(chǎn)，而是通過與其他機(jī)構(gòu)或個(gè)人合作，以管理、咨詢或品牌授權(quán)的方式參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。輕資產(chǎn)投資者通常不購買物業(yè)，而是通過提供服務(wù)或品牌，從物業(yè)租金或品牌使用費(fèi)中獲得收益。輕資產(chǎn)投資的特點(diǎn)是投資小、風(fēng)險(xiǎn)低，但長期回報(bào)潛力相對較小。

2. 產(chǎn)品類型范圍

清查的產(chǎn)品類型一般會包括：商業(yè)（商業(yè)中心、商業(yè)街、附屬商業(yè)（含底層商業(yè)）、其他商業(yè)）、寫字樓、酒店、倉庫、廠房、研發(fā)辦公樓、農(nóng)場、地下室（不含車位）、公共配套（含幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、綜合樓、宿舍、交通中心、肉菜市場、污水處理廠、產(chǎn)城大型展廳、體育中心、立體交通、市政公園、智慧城市、道路橋梁、高爾夫球場、郵電局、物業(yè)配套）、以及政府要求自持或暫不計(jì)劃出售的住宅（洋房、別墅、公寓）。

三、資產(chǎn)清查步驟

1、可售資產(chǎn)可以參考售樓系統(tǒng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合盤點(diǎn)。

2、租賃資產(chǎn)可以參考租賃系統(tǒng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合盤點(diǎn)。

3、物管資產(chǎn)可以參考物業(yè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合盤點(diǎn)。

4、主數(shù)據(jù)系統(tǒng)可以補(bǔ)充一些目前尚未管理到的房間。

5、由于資產(chǎn)顆粒度不一致，有廠房或者商業(yè)街以及公建配套，建議統(tǒng)一到戶的層級，也就是說，即使是廠房，也需要在該樓棟下創(chuàng)建一個(gè)虛擬戶作為資產(chǎn)進(jìn)行承載。

6、清理到戶規(guī)則：

資產(chǎn)到戶的時(shí)間節(jié)點(diǎn)：拆分至【戶】的引入時(shí)間節(jié)點(diǎn)為“施工階段”（該階段未有戶的面積）且建議由項(xiàng)目部團(tuán)隊(duì)搭建；營銷團(tuán)隊(duì)取得“預(yù)售證階段”引入【戶】面積；不可售部分建議由營銷統(tǒng)一維護(hù)；可售資產(chǎn)必需拆分到【戶】，以營銷系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，一個(gè)房間代碼視為一【戶】；不可售資產(chǎn)需拆分至產(chǎn)品樓棟，一個(gè)產(chǎn)品樓棟視為一個(gè)【戶】（虛擬），如一個(gè)肉菜市場視為一【戶】，無需拆分至每一個(gè)攤位號。

7、數(shù)據(jù)填報(bào)字段及規(guī)則

①凡涉及資產(chǎn)面積的字段，統(tǒng)一計(jì)量單位“平方米”,如預(yù)測建筑面積、預(yù)測套內(nèi)面積、預(yù)測公攤面積、實(shí)測建筑面積、實(shí)測套內(nèi)面積、實(shí)測公攤面積。

②凡涉及金額的字段，統(tǒng)一計(jì)量單位“元”，如可售貨值、評估價(jià)值、簽約金額、已回款金額、其中：本年回款金額、土地成本（管理口徑）、分?jǐn)偳翱偨ㄔO(shè)成本、分?jǐn)偨o其他可售產(chǎn)品的成本、分?jǐn)偤罂偝杀尽⒓瘓F(tuán)已定的回購價(jià)、運(yùn)營含增值稅收入（不扣減所有運(yùn)營支出）、運(yùn)營支出（日常運(yùn)營費(fèi)用、除所得稅以外的稅金、實(shí)際繳納的增值稅等，不含折舊和利息）、運(yùn)營凈收益。

8、資產(chǎn)數(shù)據(jù)清理

按照主數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，如果管理到房間顆粒度，則面臨房間的歷史數(shù)據(jù)清理工作。首先先要厘清各個(gè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)下是否都已經(jīng)完成【戶】的創(chuàng)建，其次針對下游系統(tǒng)，售轉(zhuǎn)租、租轉(zhuǎn)自持、轉(zhuǎn)可售的房間使用狀態(tài)的轉(zhuǎn)化，要進(jìn)行一輪去重。最后，針對“一戶一卡”的資產(chǎn)管理，可以盤點(diǎn)出房開類的資產(chǎn)全集。

9、整合資產(chǎn)形成資產(chǎn)看板

當(dāng)完成資產(chǎn)盤點(diǎn)后，我們可以利用不同的統(tǒng)計(jì)口徑，例如按照項(xiàng)目-產(chǎn)品類型的維度統(tǒng)計(jì)目前地產(chǎn)公司有多少架空層，針對這部分空置閑置的架空層我們是否可以進(jìn)行租賃管理。又比方說，針對閑置的寫字樓，我們是否可以考慮降價(jià)處理，或者轉(zhuǎn)為自持辦公等等。另外，我們還可以按照產(chǎn)品流向的口徑去統(tǒng)計(jì)，某區(qū)域公司的銷售類流向貨值和租賃類貨值的情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，來即使調(diào)整經(jīng)營決策。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)由于其行業(yè)特殊性，在進(jìn)行資產(chǎn)管理的過程中，與其他行業(yè)不太一樣。且由于地產(chǎn)具備一定的金融屬性，所以管理的及時(shí)性和準(zhǔn)確性更為重要。我們在梳理的過程中，第一要框定資產(chǎn)管理的范圍，其次要對業(yè)務(wù)對應(yīng)的IT系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合清理，最后才能盤清其家底。由于工作量較大，涉及的管理系統(tǒng)也會比較多，特別是針對變動比較頻繁的租賃系統(tǒng)物業(yè)系統(tǒng)，需要擬定出一套行而有效的管理規(guī)范。