如何評(píng)估商鋪價(jià)值，傳統(tǒng)的購(gòu)物中心的管理決策更多地依靠營(yíng)運(yùn)方的“人腦”經(jīng)驗(yàn)判斷，對(duì)商鋪價(jià)值評(píng)估更多來(lái)源于“拍腦袋”。面對(duì)當(dāng)下復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)節(jié)，單靠“人腦”的經(jīng)驗(yàn)難以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理！而設(shè)計(jì)商鋪價(jià)值模型，能夠?yàn)閮r(jià)值評(píng)估決策以及招商調(diào)商提供數(shù)據(jù)支持。同時(shí)，有助于深層次發(fā)掘數(shù)據(jù)的內(nèi)在關(guān)聯(lián)和規(guī)律，診斷購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀、洞察潛在異常、提供優(yōu)化建議及預(yù)測(cè)指導(dǎo)未來(lái)。來(lái)看看作者是怎么做的吧~

一、為什么需要做商鋪價(jià)值評(píng)估？

1.1 租賃商鋪的實(shí)際價(jià)值決定租金收入水平

租金是商業(yè)綜合體的主要收入來(lái)源。一方面，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃是招商運(yùn)營(yíng)以達(dá)到租金收益最大化的核心；另外一方面，業(yè)態(tài)規(guī)劃的影響因素主要來(lái)源于租賃商鋪的實(shí)際價(jià)值和目標(biāo)商戶的租金承受能力；

1.2 對(duì)于第三方評(píng)估結(jié)果進(jìn)行審核和決策

另外，作者過(guò)往曾經(jīng)參與的大型國(guó)企的商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)于“商鋪價(jià)值”是需要根據(jù)《國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)租賃管理辦法》有關(guān)要求，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)（即第三方）對(duì)待招商商業(yè)資源進(jìn)行評(píng)估用于制定招商底價(jià)。

因此，面對(duì)第三方機(jī)構(gòu)提交的評(píng)估結(jié)果，商鋪價(jià)值評(píng)估“數(shù)字化”工具通過(guò)算法模型輸出的參考報(bào)告將成為審核與決策的核心依據(jù)。

1.3 數(shù)據(jù)輔助商業(yè)決策

傳統(tǒng)的購(gòu)物中心的管理決策更多地依靠營(yíng)運(yùn)方的“人腦”經(jīng)驗(yàn)判斷，對(duì)商鋪價(jià)值評(píng)估更多來(lái)源于“拍腦袋”。面對(duì)當(dāng)下復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)節(jié)，單靠“人腦”的經(jīng)驗(yàn)難以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理！

線下商業(yè)，是支撐“新零售”生態(tài)體系的基礎(chǔ)性平臺(tái)，扮演著優(yōu)化體驗(yàn)過(guò)程的重要角色，商家圍繞提升消費(fèi)者購(gòu)物體驗(yàn)的一系列舉措大多將其為依托來(lái)推進(jìn)實(shí)施。

有學(xué)者也提出新零售就是“將零售數(shù)據(jù)化”，將各個(gè)場(chǎng)景數(shù)據(jù)的全面打通，由數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

而作者本人認(rèn)為“零售的本質(zhì)實(shí)際上從未發(fā)生過(guò)改變，新零售是在零售的本質(zhì)上，更好的將新思維與新技術(shù)進(jìn)行融合”，對(duì)于傳統(tǒng)購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，不妨嘗試用新技術(shù)去解決老問(wèn)題，基于數(shù)據(jù)在傳統(tǒng)的商業(yè)模式中尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

當(dāng)然，對(duì)于購(gòu)物中心的“新零售”核心基礎(chǔ)在于“一鋪一檔”的商鋪數(shù)據(jù)中心，針對(duì)商鋪歷史的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)品牌、銷(xiāo)售數(shù)據(jù)、物理位置、租賃數(shù)據(jù)以及經(jīng)營(yíng)期間的關(guān)聯(lián)客流等多維度數(shù)據(jù)進(jìn)行采集與處理，為各個(gè)商鋪資源價(jià)值評(píng)估提供數(shù)據(jù)支撐。

商鋪價(jià)值評(píng)估模型基于系統(tǒng)算法輸出商鋪價(jià)值結(jié)果，為價(jià)值評(píng)估決策以及招商調(diào)商提供數(shù)據(jù)支持。同時(shí)，有助于深層次發(fā)掘數(shù)據(jù)的內(nèi)在關(guān)聯(lián)和規(guī)律，診斷購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀、洞察潛在異常、提供優(yōu)化建議及預(yù)測(cè)指導(dǎo)未來(lái)。

二、商鋪價(jià)值模型設(shè)計(jì)的2種方法

2.1 “收益法”價(jià)值評(píng)估模型

收益法指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。

找出影響商鋪?zhàn)饨鹗找娴乃凶兞浚ㄟ^(guò)不同的方法計(jì)算所有變量的具體值：

1. 列出影響商鋪?zhàn)饨鹗找娴乃凶兞?，并拆分為可量化子變量?/li>
2. 分析所有變量在基準(zhǔn)期和預(yù)測(cè)期的變化程度，將其分類(lèi)為固定變量、可估算變量、外部變量
3. 選取可參考的歷史經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)計(jì)算可估算變量，根據(jù)外部信息輸入外部變量，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)或歷史數(shù)據(jù)建模推算固定變量數(shù)值

租金的本質(zhì)是用來(lái)購(gòu)買(mǎi)流量的，途徑客流為“外部變量”指標(biāo)，作為動(dòng)態(tài)參數(shù)來(lái)選擇相應(yīng)的基準(zhǔn)期展開(kāi)計(jì)算；而轉(zhuǎn)化率、消費(fèi)客單價(jià)、租售比為可估算變量，基于歷史數(shù)據(jù)計(jì)算可得；其他固定變量作為資源的基礎(chǔ)參數(shù)，資源管理在線化階段根據(jù)實(shí)際物理工況配置系數(shù)可得。

2.2 “市場(chǎng)法”價(jià)值評(píng)估模型

市場(chǎng)法指利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估咨詢方法。

根據(jù)存在的即是合理的原則，對(duì)同品類(lèi)商鋪?zhàn)饨鹦拚?，用于評(píng)估同品類(lèi)商鋪?zhàn)饨穑?/strong>