編輯導(dǎo)讀：數(shù)字經(jīng)濟(jì)是近幾年的大風(fēng)口，全國各地的園區(qū)都在如火如荼地進(jìn)行智慧化建設(shè)。本文將圍繞智慧化園區(qū)建設(shè)展開分析，希望對你有幫助。

近幾年，數(shù)字經(jīng)濟(jì)趁著新基建的大方向成為新風(fēng)口，全國各地的園區(qū)智慧化建設(shè)進(jìn)入集中的投產(chǎn)建設(shè)期。

經(jīng)常會遇到一些問題，智慧化園區(qū)建設(shè)，到底應(yīng)該怎么做？要回答這個問題，必須了解下園區(qū)運營背后的業(yè)務(wù)原理。

一、先搞懂業(yè)務(wù)本質(zhì)，再理解智慧園區(qū)建設(shè)

1. 對象研究

園區(qū)到底是什么？

智慧園區(qū)，本質(zhì)上是一個物理空間范圍內(nèi)的所有對象集合，對象可分為“物”、“人”、“事”三類。

物的對象包括：

1. 智慧園區(qū)的本質(zhì)是一個“園區(qū)”，本質(zhì)上是指一個物理空間范圍；
2. 園區(qū)的內(nèi)部是建筑及設(shè)施（設(shè)施指園內(nèi)道路、綠化、景觀等）；
3. 建筑的本質(zhì)是空間及其一系列的附屬設(shè)施（能源控制設(shè)施、通行設(shè)施、各類機(jī)組）；

人的對象包括：

1. 業(yè)主：園區(qū)的所有權(quán)人
2. 管理者：對部分物的對象，及事務(wù)進(jìn)行管理的角色；
3. 租戶：園區(qū)內(nèi)開展經(jīng)營活動的空間租賃角色；
4. 員工：管理者及租戶下開展生產(chǎn)經(jīng)營活動的單一個體；
5. 訪客：租戶業(yè)務(wù)相關(guān)往來人員角色；

第三方服務(wù)人員：企業(yè)開展生產(chǎn)經(jīng)營活動，以及員工生活等場景，所涉及到的第三方服務(wù)人員；

事的對象包括：

在人與人之間，人與物之間，所發(fā)生的全部事務(wù)。該范疇下內(nèi)容過多，暫不展開列舉。

2. 國內(nèi)外園區(qū)的核心差異

在對象研究中，中國大部分場景所指的園區(qū)“業(yè)主”，與國外的園區(qū)的“業(yè)主”有很大差別，這個差別來自于我們的社會體制差異。

1）國際模式研究

國際上的園區(qū)，主要表現(xiàn)形態(tài)是商寫樓宇為主。其背后的“業(yè)主”是各類投資基金（REITS模式，各類社保、教師福利的基金，都會選擇持有商業(yè)樓宇，利用樓宇租金穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入來支付社保支出），最成熟的“AM”（Asset Management）資產(chǎn)管理模式在美國（后面可單獨撰文來說說美國的商業(yè)地產(chǎn)管理模式）。

因此，國際商業(yè)地產(chǎn)管理AM為業(yè)主利益服務(wù)，業(yè)主需要的是物業(yè)增值，以及穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，該利益，與國內(nèi)的商業(yè)寫字樓業(yè)主的利益，基本一致。

2）國內(nèi)模式研究

國內(nèi)的園區(qū)，從模式上看，商業(yè)樓宇的經(jīng)營模式較為落后，中國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營模式較為先進(jìn)。

商業(yè)樓宇模式：在2005年之前基本為小業(yè)主模式。典型代表潘石屹的soho，開發(fā)商建設(shè)完成后，辦公空間都被出售，以便于實現(xiàn)開發(fā)商的快速資金流變現(xiàn)，中國的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)因為高流動性，導(dǎo)致沒有什么企業(yè)愿意去持有，均以出售為主，然后返租模式開展樓宇空間運營。

因此，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的小業(yè)主模式，造成了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)模式的軟肋，比較落后，小業(yè)主的利益難以協(xié)調(diào)統(tǒng)一、過分注重短期利益，無法就樓宇改造提升等資本項目達(dá)成一致，導(dǎo)致時間長久之后樓宇競爭力下降等問題，且空間所有權(quán)分散，造成租賃困難，管理成本高昂。

園區(qū)模式：指政府國投的各類園區(qū)，比如杭州的城西科創(chuàng)大走廊一帶的各類園區(qū)（如未來科技城海創(chuàng)園）。這類園區(qū)背后的業(yè)主是政府旗下國有企業(yè)。該模式有非常大的先進(jìn)性和前瞻性，政府投建產(chǎn)業(yè)園區(qū)，園區(qū)物業(yè)本身的增值以及租金收入并不是政府主要目標(biāo)，政府核心訴求是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)稅收、地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、以及社會就業(yè)、治理穩(wěn)定。

因此，中國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，一般由政府旗下國資企業(yè)充當(dāng)大業(yè)主，除了基本的AM管理，更注重長遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及社會治理。其核心利益訴求比傳統(tǒng)AM具有更高前瞻性，更注重政府層面的統(tǒng)籌、產(chǎn)業(yè)政策下的資源配置、以及社會公共服務(wù)配套。該特點也對國內(nèi)各類園區(qū)的管理、運營、服務(wù)上提出了更高要求。

3. 園區(qū)管理場景中的核心業(yè)務(wù)

業(yè)務(wù)的本質(zhì)，是為了發(fā)揮資產(chǎn)的價值。發(fā)揮價值所依靠的業(yè)務(wù)模式，即可視為核心業(yè)務(wù)。中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的業(yè)務(wù)，可以理解為傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)管理基礎(chǔ)上的迭代升級版本。

1.0 模式：標(biāo)準(zhǔn)化AM業(yè)務(wù)模式

標(biāo)準(zhǔn)AM業(yè)務(wù)，主要指非政府的大業(yè)主對商寫樓宇的管理及經(jīng)營模式。

商業(yè)樓宇的經(jīng)營管理，對于其業(yè)主而言，本身即一樁生意。生意的目標(biāo)為盈利，盈利=收入-支出。故對于一名資產(chǎn)管理經(jīng)理而言，收入主要來自兩個部分：

1. 物業(yè)本身的保值及增值；
2. 物業(yè)租賃獲得的租金收入；

盡量確保樓宇能夠產(chǎn)生盡可能多的租賃收入，保持樓宇建筑本身的競爭力來確保物業(yè)保值增值，同時管理開銷，確整體資產(chǎn)的盈利。這就是商業(yè)樓宇經(jīng)營的業(yè)務(wù)本質(zhì)。

2.0 模式：中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的業(yè)務(wù)模式

政府推動產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，其背后的核心利益訴求包括：

• 有效的物業(yè)運營管理，實現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)的增值；
• 地方經(jīng)濟(jì)（產(chǎn)業(yè)）的發(fā)展，帶動政府稅收增長；
• 通過經(jīng)濟(jì)（產(chǎn)業(yè)）的發(fā)展，帶動社會就業(yè)，穩(wěn)定社會治理；
• 通過經(jīng)濟(jì)（產(chǎn)業(yè)）的發(fā)展，優(yōu)化地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)城市綜合競爭能力；
• 更多……

政府擁有豐富的資源體系，如下圖。產(chǎn)業(yè)園區(qū)只是其中的土地空間資源，政府通過配置資源，實現(xiàn)上訴核心利益。

二、完整的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展業(yè)務(wù)模式

政府資源體系，最終轉(zhuǎn)變?yōu)榭臻g資產(chǎn)、各類政策、產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)、社會數(shù)據(jù)資源等形態(tài)。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)這一微縮生態(tài)中，政府資源體系與企業(yè)人才之間，缺少高效的鏈接能力。

因此智慧化園區(qū)+產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力，最終將會是兩者之間的橋梁，也是利用平臺+服務(wù)，提升政府與企業(yè)的協(xié)同效率，提升產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益，提現(xiàn)最終的服務(wù)價值。

三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)模式下的價值傳播鏈：

只有我們充分認(rèn)知了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的業(yè)務(wù)運營原理，我們討論智慧園區(qū)的建設(shè)，才有了清晰的目標(biāo)和方向，我們才能回答，投入物聯(lián)網(wǎng)IOT和各種智慧化管理應(yīng)用，背后真正要實現(xiàn)的是什么。

本文由 @十六年產(chǎn)品老狗 原創(chuàng)發(fā)布于人人都是產(chǎn)品經(jīng)理，未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載。

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